本文摘要：（原标题：去杠杆下 房企资金链承压）李宇嘉楼市资金面削减趋势更加显著。

（原标题：去杠杆下 房企资金链承压）李宇嘉楼市资金面削减趋势更加显著。在吸取同业和发售财经等非标融资占有银行（尤其中小银行）资金来源半壁江山的情况下，目前40%的追加信贷定价，要间接挂勾货币市场利率和国债利率，而非基准贷款利率（2009年这一比例仅有为19%）。因此，在基准利率上下浮动的个人住房按揭贷款，首当其冲就沦为被调整对象。

据融360统计资料，4月全国首套房平均值贷款利率为4.52%，环比下降0.67%，自1月以来已倒数4个月下降。基准利率以下的房贷或将绝迹。4月，全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率优惠调减，占到比22.89%。

春节后房价下降的北京、广州，五一后已将首套房贷低于利率下调至基准利率。目前，二套房债主流利率是基准利率下潜10%，北京则继续执行基准利率下潜20%的最严政策。2月以来，愈多50个城市公布实行了以出租汽车、限贷、限售、禁售居多的调控措施，调控效果开始显出。

据中指院统计资料，4月一线城市新房成交价面积环比和同比分别上升30.5%、34.6%；二线城市成交价面积环比和同比分别上升16.02%和35.45%。作为本轮楼市回落的领头羊，40天内13项措施密集布下，北京二手住房成交价16902套，环比和同比分别上升35%和36%，二手房价格也经常出现了5%左右的暴跌。金融去杠杆变换楼市政策削减，商品房销售面积总计增长速度已从去年一季度54%的阶段性高值叛至今年前4个月平均值20.1%的水平。

在热点楼市已回升的情况下，销售还能维持20%以上的增长速度，与占到全国销售面积70%的三四线楼市今年以来维持了30%以上的销售低快速增长关系仅次于。三四线楼市回落能持续多久是个问题。尤其是1700万套棚户区改建任务今年相似尾声，热点城市阻塞市场需求（回乡置业、农民工转往）已获释一年多，楼市政策和资金面双削减下，外溢市场需求潜力受限。

从产业基础、收益基础看，三四线楼市不太可能持续转好。若三四线楼市回升，热点楼市受限于出租汽车、限贷、限售等，销售回款将大幅度上升。同时，开发商资金市场需求在显著下降。

2012-2016年，房地产整体正处于去库存阶段：2009-2010年扩大内需，开发商进占三四线城市，2011年双削减后，开发商逃出三四线城市，并主动去库存；2014-2015年由政府主导、以削减土地供应为主要手段的三四线楼市去库存；楼市市场需求改向大城市及都市圈，但热点城市供地弹性较低，市场被动去库存，热点城市倒数3年未完成供地计划。2012-2016年，全国土地购买面积整体呈现出负增长，年均下降幅度超过12%。

楼市较慢回落倒逼主动调补库存。2015和2016年，商品房销售面积同比分别快速增长6.5%和22.5%，去年低基数情况下，今年前4个月快速增长15.7%。

土地供应倒数数年上升，2015年以来楼市较慢回落，倒逼开发商减少土地储备，造成地王屡屡首演。去年，全国共计问世228宗地王，拿地最保守的19家房企合计拿地金额7013亿，平均值拿地成本每平方米6783元，比起2015年标杆房企平均值拿地成本大幅度快速增长52.8个百分点。事实上，2013年以来300城土地成交价建面倒数4年下降，但楼面价上涨了130%，造成新房研发豪宅化，与国家对住房重返居住于属性的新定位格格不入，这也是导致春节后楼市转好集中于在二手住房、低价位的类住宅的主要原因。因此，未来新房销售通畅，而调补库存和高价地研发必须资金补足，开发商现金流承压。

房企已改向非标融资，一季度追加信贷同比增加了1500亿，但地产类子集信托发行额（629亿）快速增长38%，追加并未票据票据创2010年以来新纪录，综合成本在8%左右的高成本海外债快速增长了两倍。眼下，金融安全性已下降至国家战略，去杠杆更加了解。4月以来，银监会单发10道金牌，银行业全面落实MPA考核，直指同业和财经等非标投融资，并压制利用资管计划、基金子公司等绕过监管为地产项目和融资平台违规器官移植。

截至2016年，房企有息负债11.2万亿，贷款、债券及非标分别占到比63.5%和36.5%。据海通证券的研究分析，2016年A股上市房企货币资金对较短债覆盖率的中位数为159%，比2015年提高63个百分点；较短债占到总债务的平均值为23.60%，比2015年上升9个百分点；75%的贷款和债券届满集中于在2019-2021年。因此，短期流动性风险安稳，但楼市小周期闻覆以，房贷转入削减周期。

在金融去杠杆框架下，分别占到融资额13%和20%的债券、非标将大幅度衰退，一季度上市房企筹资现金流同比已大幅度衰退90%，考虑到2019年以后高价地和地王转入研发上市期，债务与销售回款下降构成变换，一部分房企现金流或面对较小压力。

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